Top 5+ คำถามกับเจ้าพ่ออสังหาฯ พัทยา “เฉลิมพล โขนแจ่ม”

โครงการคอนโดมิเนียมอัลตราลักเซอรี่ทำเลบีชฟรอนต์ หรือทำเลติดหน้าหาดแบรนด์ “อารมณ์ วงศ์อมาตย์” ประสบความสำเร็จอย่างสูงโดยดีเวลอปเปอร์ทุนท้องถิ่น ทำให้ “ประชาชาติธุรกิจ” ต้องตีรถระยะทาง 150 กิโลเมตรห่างจากกรุงเทพฯ เพื่อสัมภาษณ์พิเศษ “เฉลิมพล โขนแจ่ม” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท คราฟท์เวิร์ค จำกัด

ชื่อบริษัทคราฟท์เวิร์คอาจไม่คุ้นหูคนทั่วประเทศ แต่สำหรับเมืองพัทยาต้องบอกว่าเป็นชื่อของกลุ่มทุนพัทยาระดับบิ๊กเนม นอกจากเป็นทายาทสายตรงของ “บ้านอำเภอเทรดดิ้ง” ธุรกิจโมเดิร์นเทรดวัสดุก่อสร้างที่ปักรากฐานยาวนาน 50 ปี ขณะที่ “เฉลิมพล” กรำศึกอสังหาฯ จากประสบการณ์ 17 ปีในการพัฒนาโครงการ

ปัจจุบัน ย่อมไม่เกินเลยถ้าจะบอกว่าเขาเป็นเจ้าพ่อบีชฟรอนต์ของเมืองพัทยา คำนวณเบาะๆ แค่นำความกว้างของโครงการที่อยู่ติดหน้าหาดหรือทำเลบีชฟรอนต์ พบว่ารวมๆ กันระยะทางน่าจะได้ถึง 1.5 กิโลเมตร (รวมแผนลงทุน 4 ปีหน้า) และนั่นเป็นเหตุผลถ้าหากจัดทำเนียบโครงการอสังหาฯ บีชฟรอนต์ ชื่อชั้นของ “เฉลิมพล โขนแจ่ม” จะติดทำเนียบท็อป 5 เสมอ

วันนี้ชวนมารู้จักคราฟท์เวิร์คให้มากขึ้น เรียนรู้และแบ่งปันประสบการณ์ในฐานะเจ้าพ่ออสังหาริมทรัพย์ทุนท้องถิ่นของเมืองพัทยา ผ่านคำถามหลักๆ 5 คำถาม ถ่ายทอดรายละเอียดแบบคำต่อคำ ดังนี้

คำถามที่ 1 บิซสิเนสโมเดล บริษัทคาร์ฟทเวิร์ค คือใคร ?

ผมทำธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เต็มตัวเมื่อปี 2541 ปัจจุบันอายุ 49 ปีแล้ว (หัวเราะ) ลองผิดลองถูกมาหลายรูปแบบ ปัจจุบัน คราฟท์เวิร์คเราโฟกัสทำเลโซนอีอีซีเป็นหลัก ตอนแรกกะจะไปลุยกรุงเทพฯ เยอะๆ แต่เอาตรงๆ มันไม่ง่าย การแข่งขันสูง ตลาดเรดโอเชียน เราก็คิดว่าบ้านเรานี่แหละดีที่สุดแล้ว

ผมเกิดที่นี่ ที่พัทยา กลับมาทำอะไรที่บ้านเราดีกว่า และบังเอิญเรามีอีโค่ซิสเต็มด้วย ครอบครัวทำวัสดุก่อสร้าง (บ้านอำเภอเทรดดิ้ง) เรามีไลน์วัสดุก่อสร้างหลายอย่าง ทั้งโรงงานคอนกรีตผสมเสร็จ รีดดี้มิกซ์ โรงงานประตูหน้าต่าง

ที่โครงการคอนโดมิเนียมระดับลักเซอรี่แบรนด์ “อารมณ์” เราใช้วัสดุของเราเองหมด ซึ่งเราเป็นดีลเลอร์เบอร์ 1 ของเอสซีจีภาคตะวันออก กลุ่มบ้านอำเภอเทรดดิ้ง ทำมา 50 ปีแล้ว คุณสนธยา คุณปลื้ม เป็นพี่เขย (หัวเราะ)

ถามว่าจะนำบ้านอำเภอเทรดดิ้งเข้าตลาดหลักทรัพย์หรือเปล่า …ไม่มีนโยบาย เพราะธุรกิจวัสดุมีโมเดิร์นเทรดวัสดุก่อสร้าง เราอาจจะแข่งยาก แต่เราสปินออฟเชิงลึกดีกว่า ปัจจุบันเราไปทำ raw material (วัสดุต้นน้ำ) เรามีหินทราย โรงโม่ มีต้นน้ำ-ปลายน้ำ ขณะเดียวกันเรามาทำเรียลเอสเตท

ผมไม่ใช่คนทำบ้านล้านเหรียญ แต่ผมทำบ้านแพง ทำสองล้านเหรียญ (หัวเราะ) ตอนนั้นผมชอบคริสตัลปาร์ค (ย่านเลียบด่วนเอกมัย-รามอินทรา) ก็เลยมาทำที่พัทยา สมัยเด็กๆ อายุ 20 ปีนิดๆ ธุรกิจอสังหาฯ ในบทบาทดีเวลอปเปอร์ทำตั้งแต่ปี 2551 ประสบการณ์ตอนนี้ 17 ปี พัฒนาแล้ว 10 กว่าโครงการ มูลค่าสะสม 20,000 ล้านบาท

ถามว่าคราฟท์เวิร์คเป็นเบอร์หนึ่งอีอีซีหรือยัง คำตอบคือ คิดว่า ยัง แต่ถ้าแยกเซกเมนต์แล้ว เซกเมนต์อสังหาฯ บีชฟรอนต์เราไม่แพ้ใคร เอาเป็นว่าเราซักเซสในทำเลบีชฟรอนต์ เพราะเรามีทุกหาด และเราซักเซสทุกหาด พัทยามีตั้งแต่หาดวงศ์มาตย์ หาดจอมเทียน พระตำหนัก บางเสร่ เรามีบีชฟรอนต์ทุกที่ และบางที่หลายๆ แปลง

คำถามที่ 2 ประสบการณ์ทำอสังหาฯ 17 ปี สำเร็จหรือยัง ?

แน่นอน นักธุรกิจทุกคนวันแรกที่เริ่มต้นก็อยากให้เป็นวันที่ประสบความสำเร็จด้วยกันทั้งนั้น สำหรับคราฟท์เวิร์ค ผมว่าเราใช้คำว่าเราทำได้ดีระดับหนึ่ง แต่เราสามารถทำได้ดีกว่านี้ได้อีก ผมเชื่อว่าเราไม่หยุดพยายาม และไม่หยุดคิด ไม่หยุดพัฒนา ถามว่าสำเร็จหรือยัง ก็อยู่ในจุดที่เราพอใจ ณ ปัจจุบัน

จากประสบการณ์ทำอสังหาฯ 17 ปี ถามว่าตกผลึกอะไรบ้าง ผมตกผลึก 4 ข้อหลักๆ เรื่องที่ 1 พอเราไปกรุงเทพฯ เจอเรดโอเชียน แข่งขันกันรุนแรงดุเดือด เพราะเป็นตลาดใหญ่ที่สุดของประเทศไทย

2.ปัจจุบัน จากการที่เราเห็นการเปลี่ยนแปลงพัทยา ตั้งแต่พี่แป๊ะ (สนธยา คุณปลื้ม) ถมทะเลที่พัทยา เราเห็นแล้วว่าเมืองนี้แหละที่อนาคตจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมากมาย ก็เลยคิดว่า… เปลี่ยนแปลงมหาศาลจริง ใช้เงินถมทะเลหลักร้อยบาท แต่อิมแพ็คมหาศาล บูสต์คนมาท่องเที่ยวหลายแสนคน อีเวนต์ คอฟฟี่เพลสก็บูม

ในแง่คนในวงการอสังหาฯ ก็เห็นว่าพัทยาเติบโตมาก เห็นโรงเรียนนานาชาติกำลังจะขึ้นตัวใหม่ของกลุ่มสยามคันทรี่คลับกลุ่มพรประภา เปิดปี 2569 ทั้งที่ๆ โรงเรียนนานาชาติรักบี้เพิ่งเปิด ทำให้พัทยาอินเตอร์ฯ มากขึ้นทุกวัน

นอกจากนี้มีแหล่งงานระดับประเทศ โครงการท่าเรือแหลมฉบังเฟส 3 (จ.ชลบุรี) กำลังจะเสร็จปี 2568 นี้ ท่าเรือมาบตาพุด (จ.ระยอง) ก็กำลังจะเสร็จเหมือนกัน ตอนนี้ก็รอความชัดเจนเรื่องความคืบหน้าของโครงการรถไฟฟ้าสามสนามบิน ถ้าเปิดบริการเมื่อไหร่จะเปลี่ยนเมืองอีกรอบ

3.ภาพโดยรวมในแง่อินดัสตรี้ ยอดขอรับการส่งเสริมลงทุนยืนยันว่านักลงทุนต่างชาติมาจริง เศรษฐกิจคึกคัก เพราะฉะนั้น เมืองอิมแพ็คเยอะจากหลายๆ ด้าน

4.ในแง่ภาคการท่องเที่ยวเอง พัทยามีโรงแรมหรือฟาซิลิตี้ระดับไฮเอนด์มาเปิดเยอะ ไม่ว่าเชนโรงแรมแมริออทกำลังจะเปิด ก่อนหน้านี้ในปี 2567 เปิดโรงแรมแอนดาซไปแล้ว โรงแรมเดอะสแตนดาร์ด (โดยเอสซี แอสเสทฯ) ก็กำลังจะเปิด บริเวณหาดนาจอมเทียน ติดกับกลาสเฮาส์ วางแผนเปิดบริการไตรมาส 2/68

ทำให้เราตกผลึกว่าเราคือเจ้าถิ่นที่อยู่ในสแตรทิจิกแอเรียของประเทศไทย และเราเชื่อว่าความที่เราเป็นโลคอล ถ้าเราทำได้ดี เราก็สามารถเติมเต็ม และซัพพอร์ตคนโลคอลด้วย

คำว่าเติมเต็มถ้าเรารู้ว่าขาดอะไรเราก็เติมเข้าไป ส่วนคำว่าซัพพอร์ต อย่างวันนี้เราจัดปาร์ตี้ริมหาด แทนที่จะเอาร้านมิชลินมา ไม่เอา เราเลือกร้านคนตัวเล็ก เพราะคนตัวเล็กคือคนที่เป็นกำลังสำคัญของโลคอล

จริงๆ ทำอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ผลตอบรับดีแต่เรารู้สึกว่าการแข่งขันรุนแรงไปหน่อย กลับมาอยู่ในอีโค่ซิสเต็มของเราดีกว่า บิซสิเนสโมเดล ปีนี้เรามีแพลนขยายสเกลในเรื่องอสังหาฯ วางแผนเปิดใหม่ 2 คอนโดมิเนียม ซึ่งเราทำได้ดีอยู่แล้ว 5,500 ล้านบาท มาจากไฮไรส์ 4,000 ล้านบาท กับโลว์ไรส์อีก 1,500 ล้านบาท

เรื่องสำคัญคือเป็นครั้งแรกของคราฟเวิร์กในพัทยาที่เราจะเปิดบ้านแนวราบ เคยเปิดโครงการบ้านแนวราบในย่านหทัยราษฎร์ แบรนด์ “ละไม” ราคา 5-8 ล้านบาท อย่างที่บอกว่าตลาดกรุงเทพฯ เรดโอเชียน โดยทำเลใกล้เคียงกันมีเมเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ กับเจ้าตลาดโซนนั้นน่าจะแสนสิริ ที่เหลือทุนท้องถิ่น

ซึ่งจริงๆ ก็ซักเซสนะ แต่จะลงทุนเน็กซ์สเต็ปก็นึกไม่ออก จะสเกลการลงทุนต่อก็นึกไม่ออก กว้างเหลือเกิน

บ้านแนวราบที่พัทยา รอชื่อแบรนด์ เจาะกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อหลังละ 15-20 ล้านบาท เราเชื่อว่านี่คือเซกเมนต์ลักเซอรี่ของพัทยา ณ ปี 2568 มีดีมานด์ แผนลงทุนตอนนี้สรุปว่าจะมี 2 โครงการบ้านแนวราบในพัทยา มูลค่ารวมกัน 1,100 ล้านบาท มาจาก 700+400 ล้านบาท เป็นโครงการนำร่องเพื่อทดลองบุกตลาด

ถามผมว่าศาสตร์ของการทำคอนโดฯ ไฮไรส์ กับมาทำบ้านโลว์ไรส์เหมือนกันไหม ถ้าในแง่คนทำก็ต่างกัน เพราะว่าสปีดไทม์ไลน์คนละเรื่อง โลว์ไรส์ (บ้านแนวราบ) โครงการปิดจบเร็ว หรือความคาดหวังของลูกค้าก็คนละแบบ แต่ในแง่ความพึงพอใจ เราพยายามทำให้เหมือนกัน สุดท้ายลูกค้าจะต้องพึงพอใจในจุดที่เราคาดหวังให้เขาพึงพอใจ

คำถามที่ 3 ปลั๊กอินแบรนด์คราฟท์เวิร์ค อยากไปไกลแค่ไหน

ถ้าถามว่าอยากไปไกลแค่ไหน เราไม่ได้บอกว่าเราอยากไปไกลแค่ไหน เอาเป็นว่าปัจจุบัน จากวันนี้ไปจนถึงภายใน 3-4 ปีหน้า แลนด์แบงก์ที่เรามี เราสามารถพัฒนาโครงการในมูลค่า 40,000 ล้านบาท โฟกัสตลาดลักเซอรี่ นิยามคือคอนโดฯ ราคา 2 แสนบาท/ตารางเมตรขึ้นไป บ้านแนวราบอาจต้องยอมรับว่าต้องมี 20 ล้านบาทขึ้นไป

ผมอยากทำสิ่งที่ยังไม่มีในพัทยา ผมอยากเห็นพัทยาเป็นเมืองตากอากาศระดับโลกจริงๆ ผมอยากเห็นบ้านตากอากาศดีๆ ผมเชื่อว่าพัทยาถ้าทำดีๆ ไม่แพ้ภูเก็ต ซึ่งภูเก็ตเป็นเมืองที่เรายอมรับว่าเจ๋งจริง เป็นเมืองที่เราชื่นชมและให้เกียรติ และเป็นเมืองที่เราทำให้พัทยาได้ไปในเลเวลเดียวกัน

ผมทำอสังหาฯ 17 ปี เราปลั๊กอินแบรนด์โครงการเยอะมากเลย กระจัดกระจายมาก สมัยก่อนไม่สนในเรื่องแบรนดิ้ง คิดอะไรก็ทำแบบนั้น เปิด 1 โครงการก็ 1 แบรนด์ (หัวเราะ) ตอนนี้เริ่มมาจัดระบบ ตอนหลังๆ ก็เลยมาทำแบรนด์ร่วมหรือแบรนด์คอลเลคชัน

ในช่วง 17 ปีที่รุกการลงทุนเยอะสุดก็ในช่วงทำคอนโดฯ อารมณ์ 2 โครงการ มูลค่ารวมกันเกือบ 7,000 ล้านบาท มีโครงการอารมณ์ จอมเทียน กับอารมณ์ วงศ์อมาตย์ ซักเซสทั้งคู่

ก็ต้องบอกว่าโชคดีในปัจจุบันที่ทุกคนบ่นว่าอสังหาฯ ไม่ดี แต่เราโชคดีที่เรากลับข้าง เราไม่มีซัพพลายให้ขาย เช่น อารมณ์ วงศ์อมาตย์เรา sold out, อารมณ์ จอมเทียนขายเกิน 90% กว่า เกือบหมดแล้ว ซึ่งเราจะโอนปี 2569 ตัวโครงการละไมก็ไปตามสแตนดาร์ดตลาด ทำให้ปีนี้เราต้องเติมของเข้าไปเยอะ ซึ่งเราเชื่อมั่นตลาดพัทยาที่เราทำอยู่ด้วย

อย่างการตั้งชื่อแบรนด์โครงการละไมกับอารมณ์ มีที่มาเพราะเราชื่อบริษัทคาร์ฟเวิร์กไง ดีเอ็นเอมาจากเราเป็นคนไทย เราเป็นดีเวลอปเปอร์ไทย ใช้ชื่อแบรนด์ไทย อยากสื่อสารว่าคนไทยเจ๋ง แต่ละชื่อจะมีความละเมียดละไม

ผมทำคอนโดฯ เป็นหลัก ในแง่ลูกค้าในยุคก่อนโควิด สัดส่วนลูกค้าต่างชาติเต็มโควต้า 49% ที่เหลือคนไทย ตอนนี้แบรนด์อารมณ์ลูกค้าคนไทยเยอะกว่า โดย อารมณ์ วงศ์อมาตย์ คนไทย 70% ต่างชาติ 30% กับอารมณ์ จอมเทียน คนไทย 60% ต่างชาติ 40% โดยลูกค้าคนไทยจะเป็นลูกค้าจากกรุงเทพฯ เป็นหลัก

ลูกค้าคนไทยเรายังเป็นกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ ผมไม่เน้นลูกค้านักลงทุนเพราะผมกลัว ซึ่งอารมณ์อสังหาฯ พัทยาส่วนใหญ่จะเป็นผู้ซื้อนักลงทุน แต่คราฟท์เวิร์กเกือบ 100% ลูกค้าคนไทยเป็นเรียลดีมานด์หมดเลย พฤติกรรมมาอยู่อาศัยวันเสาร์-อาทิตย์

มีอีก 2 มุมที่คนถามกันเยอะเหมือนกัน คือไทม์แชริ่งจะทำไหม (เพราะมีหลายโครงการ) คำตอบคือไม่ทำ เพราะมองว่าโรงแรมก็คือโรงแรม คอนโดฯ ก็คือคอนโดฯ

อีกเรื่องคือผมจะทำแบรนเดดเรสซิเดนซ์ไหม (Branded Residence) …จริงๆ เคยอยากจะทำ แต่พอมาคิดแล้ว คอสต์เรื่องแบรนเดด แล้วต้องไปแอดออนให้ลูกค้า เราคิดว่าเราสามารถนำเงินก้อนนี้ไปทำอะไรให้ลูกบ้านได้ดีกว่า

ทั้งนี้ทั้งนั้น แบรนด์คราฟท์เวิร์คปี 2568 เป็นปีที่ 3 ภาพจำของคราฟท์เวิร์คคือคนที่ไม่หยุดคิด คนที่พิถีพิถัน งานเราเนี้ยบ อาจจะไม่หวือหวาปรู๊ดปร๊าดรวดเร็ว แต่งานเราเนี้ยบ อะไรที่ออกมาจากเราการันตีว่ามันถูกกลั่นกรองมาดีแล้ว

เราทำโปรดักต์และทำเซอร์วิสด้วย เรามี 2 บริษัท 1.บริษัท เวลา จำกัด ปล่อยขายและเช่า กับ 2. บริษัท ไลลา จำกัด บริหารนิติบุคคลคอนโดฯ และคอนเชียจ ซึ่งโมเดลธุรกิจของเราที่สั่งสมประสบการณ์ตลอด 17 ปี ถามว่าโครงการอสังหาฯ มีมูลค่าเพิ่มยังไงบ้าง ผมตอบได้ทันที สิ่งที่เราทำมาจากประสบการณ์ ทุกโครงการราคาเพิ่มเกือบ 2 เท่าตัว ภายในไม่เกิน 5 ปี

คำถามที่ 4 บ้านตากอากาศชายทะเล ทำไมต้องพัทยา เทียบกับภูเก็ต ?

พัทยาทำดีไม่แพ้ภูเก็ตนะครับ สำหรับภูเก็ตเป็นเมืองที่เรายอมรับว่าเจ๋งจริง เราชื่นชมและให้เกียรติ ตลาดพัทยาผมมองว่ามีส่วนผสมของภูเก็ตกับเขาใหญ่

ในมุม (อสังหาฯ ตากอากาศ) ทะเล พัทยามี unseen มากมาย ตั้งแต่การมีเกาะอันซีนเยอะมาก แต่อยู่ในเขตกองทัพเรือ มีหาดทรายสวยงาม บางทำเลให้ฟีลแบบเขาใหญ่ มีความเขียวร่มรื่ อยู่ในตัวเอง แต่ที่ได้เปรียบคือไม่ไกลจากกรุงเทพฯ มาอยู่อาศัยมาพักผ่อนแล้วสามารถมีคุณภาพชีวิตที่ดี ไม่ใช่แค่สถานที่ท่องเที่ยวแต่ได้เรื่องสุขภาพด้วย พีทยา-กรุงเทพใกล้มาก

ทำยังไงให้อสังหาฯ พัทยาดีไม่แพ้ภูเก็ต ผมอยากยกระดับฟาซิลิตี้พัทยา ให้โดดเด่น น่สนใจ และเป็นการลงทุนนอกโครงการ เช่น สร้างร้านอาหารดีๆ เกิดขึ้น ให้เป็นแหล่งท่องเที่ยว จะแมนเมดโปรเจ็กต์ หรือสร้างคอมมิวนิตี้ที่เข้มแข็ง ผมอยากสร้างซอฟต์พาวเวอร์พัทยา

พัทยามีเสน่ห์ในตัวเอง คนไทยทั่วประเทศมาอยู่อาศัยมาทำมาหากิน คนทั่วโลกก็มาอยู่ เพราะฉะนั้น บางครั้งเราก็มีคำถามเหมือนกันว่า วัฒนธรรมพัทยาคืออะไร เราอาจตอบไม่ได้เพราะเบลนด์ (ผสมผสาน) จนตอบไม่ได้ แต่ถ้าเราสามารถตอบโจทย์เบลนด์ให้ออกมาน่าสนใจกว่าเดิม ไม่ต้องธรรมชาติจัด หรือแสงสีจ๋า แต่บริหารจัดการ ผมทจัดระเบียบให้น่าสนใจ

ผมคิดว่ามีเหตุผลอย่างน้อย 3 ข้อที่ทำให้คนตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาฯ พัทยา 1. เป็นเมืองที่สามารถทำงานและพักผ่อนไปด้วยกันได้ 2.เป็นเมืองที่เหมาะสำหรับการสร้างคอรบครัว เพราะมีครบวงจรทั้งโรงแรม โรงพยาบาล โรงเรียนนานาชาติ แหล่งงานที่มีศักยภาพรองรับ มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีมากๆ ที่สำคัญคือ 3.ค่าครองชีพพัทยาเราถูกกว่าภูเก็ต (หัวเราะ)

สำหรับผม unseen อสังหาฯ พัทยาคือ พัทยา never die ไม่ฉาบฉวย บางพื้นที่ (ทำเล) มีคน (ลูกค้า) บางกลุ่มสนใจ มีดีมานด์ แล้วหายไป แต่พัทยาแตกต่างออกไป เพราะถึงแม้มีลูกค้าบางกลุ่มเกิดขึ้น พอดร็อปไปก็จะมีลูกค้ากลุ่มใหม่มาทดแทนเสมอ พัทยาเป็นแบบนี้ตลอดมา และจะเป็นแบบนี้ตลอดไป

เพราะฉะนั้น คำถามตามน้ำคือ แล้ว unseen คราฟท์เวิร์คล่ะ …เรามองโครงการอสังหาฯ คือไลฟ์สไตล์ เป็นสิ่งที่มีคุณค่า นั่นคือเมื่อลูกค้าอาศัยอยู่ในโครงการไม่ว่าเวลาจะผ่านไปนานแค่ไหน ทุกคนต้องการมีคุณภาพชีวิตที่ดี ถ้าไม่ดีก็ไม่มีความหมาย เราจึงพยายามสร้างอีโค่ซิสเต็มให้เกิด sustain และระยะยาว

ในแง่ค่าส่วนกลางมีตั้งแต่ 40-100 บาท เพราะทำมานานจึงมีหลายเซกเมนต์ กรณีโครงการลักเซอรี่ที่ค่าส่วนกลาง 100 บาท เราเก็บลูกบ้าน 70 บาท เราออกให้ 30 บาท โดยใช้วิธีบริหารจัดการรายได้นิติบุคคลคอนโดฯ ในหมวดเอ็กซ์ตร้าเซอร์วิส เช่น ลูกบ้านอยากจัดเลี้ยง 30 คน บอกคอนเชียจ ขอเชฟขอเชฟโอมากาเสะ เรามีบริการให้และกำไรทั้งหมดยกให้นิติบุคคลฯเลย

บริการพิเศษ เอ็กซ์ตร้าเซอร์วิสทั้งหลาย อาทิ สปา นวดต่างๆ เราเชิญผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับการฝึกอบรมมาแล้ว ค่าบริการหักค่าใช้จ่าย เหลือกำไรยกเข้านิติบุคคลฯ ลูกบ้านอยากได้คอร์สพิลาทิส จัดให้และกำไรเข้านิติฯ เพื่อให้ค่าใช้จ่ายนิติบุคคลฯ ที่จะมาเรียกเก็บค่าส่วนกลางถูกลง แต่ลูกบ้านได้คุณภาพชีวิตเกรดพรีเมี่ยม

มีหลายโครงการที่เราดูแลนิติบุคคลอาคารชุดมาเป็นสิบๆ ปี และลูกบ้านก็แฮปปี้

คำถามที่ 5 learning curved 17 ปีกับฉายาเจ้าพ่อบีชฟรอนต์

การลงทุนมีความเสี่ยง โมเดลลงทุนจึงต้องคำนวณความเสี่ยงของการทำธุรกิจหรือเซฟตี้แฟกเตอร์ไว้เสมอ สำหรับคราฟท์เวิร์คเซฟตี้แฟกเตอร์ของเราคือ หากจะทำโครงการใหม่ โครงการเดิมต้องผ่านจุดเสี่ยงไปก่อน ต้องแม่น ไม่ใช่แค่ยอดจองเยอะๆ คำว่าจุดเสี่ยง ส่วนตัวทีมองมียอดขายยอดโอนแล้ว 60% ขึ้นไป เพราะอย่างน้อยต้องปิดหนี้แบงก์ได้ ทุกวันนี้ของไม่พอขาย (หัวเราะ)

ผมอยากให้เขา (ลูกค้า) รู้สึกว่าเราตั้งใจจะทำ ไม่ว่าอะไรก็แล้วแต่ อะไรที่เราคิดจะทำ เราจะทำมันด้วยความละเมียดละไม ความใส่ใจ พิถีพิถัน เราพยายามเคารพความเป็นโลคอล และเราเชื่อในวามเป็นคนตัวเล็กๆ เพราะครั้งหนึ่งผมเคยตัวเล็กมากๆ และผมก็ได้รับโอกาส สมัยผมกลับมาทำธุรกิจที่บ้าน (บ้านอำเภอเทรดดิ้ง) ตอนที่พี่สาวยังไม่แต่งงานนะ

ก่อนพี่สาวแต่งงาน ผมทำทุกอย่างในชีวิต แบกปูน ขนไม้ ขับรถขนส่งเพราะอยากเข้าใจว่าคนไม่มีโอกาสเขาทำยังไง ทำให้รู้ว่าการที่คนไม่มีโอกาส ไมใช่คนไม่เก่ง แต่ไม่มีโอกาส

วันนี้ บ้านอำเภอเทรดดิ้งและธุรกิจในเครือที่ไม่เกี่ยวอสังหาฯ มีรายได้ประมาณปีละ 3,000 ล้านบาท มาจากธุรกิจวัสดุก่อสร้าง โรงโม่ รีดดี้มิกซ์ บ่อทราย เหล็ก หิน ทำวงกบประตูหน้าต่าง กับคราฟต์เวิร์กปัจจุบันรายได้เฉลี่ยปีละ 2,000-3,000 ล้านบาท อนาคตเราคาดหวังธุริจจะเติบโตแบบมีคุณภาพ

สไตล์การทำธุรกิจออกแนวคอนเซอร์เวทีฟ ผมดูเรื่องจริง ผมเป็นคนเซฟตี้ และเชื่อในทฤษฎีคนตัวเล็ก อย่างบริการของนิติบุคคล ลูกบ้านอยากได้กิจกรรมพิเศษ เราเอาเทอราพิส หมอนวด เชฟจากคนท้องถิ่น ไม่มีการนำแบรนด์ดังจากกรุงเทพฯ มาใช้บริการเลย เพราะผมเชื่อในคนตัวเล็ก

Learning curved มองว่าเราอยากอสังหาฯ ครบวงจร คำนิยามคือต้องมีโครงการอสังหาฯ ที่มีรายได้ขายขาด (โอนกรรมสิทธิ์) และรายได้รีเคอริ่งอินคัม (ค่าเช่า ค่าบริการ) มีเซอร์วิสที่จะทำให้วงจรของเราสามารถโรลต่อได้ ทั้งในแง่ซัพพลายเออร์และลูกค้า อีโค่ซิสเต็มมันต้องโฟลว์

เพราะฉะนั้น ก่อนจะมาทำอสังหาฯ มันเริ่มตั้งแต่ซัพพลายเชน เราเริ่มทำตอนปี 2541 ทำ 10 กว่าอย่าง เป็นซัพพลายเชน พวกแมททีเรียล โรงงานผลิต รวมถึงแหล่งทรัพยากร โรงโม่ใช้แหล่งผลิตที่มายอ ระยอง พอมาทำอสังหาฯ ก็ใช้วิธีคิดเดียวกัน

ทำโครงการอสังหาฯ ปุ๊บ เราก็คิดเรื่องเซอร์วิส เราเจอปัญหาเดียวกัน ในพัทยาการบริหารนิติบุคคลจะค่อนข้างมีปัญหา พอดีเวลอปเปอร์ขายไปแล้ว ลูกบ้านจะดูแลกันเอง ซึ่งเราปณิธานไว้ว่าเราจะดูแลลูกบ้านไปตลอดชีวิต

ยกตัวอย่าง คอนโด ฯ แบรนด์อารมณ์ เราตั้งใจจะทำเอง 100% แต่เนื่องจากเป็นคอนโดฯ ระดับอัลตราลักเซอรี่ กลัวว่าเซอร์วิสที่เรามีจะไม่ซัพพอร์ต ก็เลยเชิญพลัส พร็อพเพอร์ตี้ (ในเครือแสนสิริ) ให้มาช่วยเราก่อน แล้วเราท็อปอัพเขาอีกทีหนึ่ง เพื่อเราจะได้มีสแตนดาร์ดของเราด้วย

ถามว่าประสบการณ์ 17 ปีพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อะไรสนุกที่สุด ? ผมมองว่าสนุกคนละแบบ ตอนทำครั้งแรกผมมีเงิน 5 ล้าน แล้วผมมาทำโปรเจ็กต์ 600 กว่าล้าน สนุกตอนนั้นคือไม่มีเงินซื้อที่ ต้องวางแผน อ้อนวอนเขาขอวางเงินแล้วเอาที่มาขายก่อนนะ อันนั้นมันสนุกแบบตื่นเต้น เพราะถ้าเราพลาด เราก็กลับมาทำอะไรไม่ได้แล้ว

แต่พอมันสำเร็จตอนนั้น สนุกครั้งที่สองคือเราเน็กซ์สเต็ป ถ้าเราทำแบบนั้นต่อไป เราจะเจอคนที่ทำแบบเดียวกันเป็นร้อยๆ คน ธุรกิจไม่ได้มีไซซ์ใหญ่ โปรเจ็กต์ที่สองเราขึ้นตึกสูง 49 ชั้น มูลค่าแพงกว่าเดิม 4 เท่า วันนั้น เสียว แต่ต้องทำ เพราะเราเชื่อว่าถ้าเราไม่ทำ เราก็จะอยู่ไม่ได้ในระยะยาว

สเต็ปที่สองก็เลยเป็นจุดเปลี่ยนอีกจุดหนึ่ง เราต้องยกระดับตัวเอง พอเราทำบีชฟรอนต์โครงการที่ 2 กลายเป็นว่าเราคิดถูก เพราะเหลือผู้เล่นแบบเดียวกับเราไม่เกิน 5 ราย

จะบอกว่าเราเล่นท่ายาก และเราเป้นเบอร์หนึ่งก็ได้ และเราทำแบบนั้นมาสักระยะหนึ่ง จนเราเริ่มอยู่ตัว ก็คิดว่าสเต็ปถัดมาคือทำคอนโดฯ อัลตราลักเซอรี่แบรนด์ อารมณ์ เรายอมซื้อที่ดินหลักพันล้านบาท เพื่อมาพัฒนาโปรเจ็กต์ระดับนี้ เราคิดว่าถ้าเราไม่ทำแบบนี้ อนาคตเราก็อยู่ไม่ได้อยู่ดี ก็จะเป็นจุดที่สนุกในแต่ละขั้นตอน

ก่อนหน้านี้ ก่อนจะมาทำอสังหาฯ เต็มตัว ผมเคยเป็นนายหน้าซื้อที่ดินขายที่ดิน อาชีพนายหน้าก็มีเสน่ห์คือเราได้เงิน แต่ปัญหาคือถ้าขายไม่ได้เราติดกับดัก แต่ทำอสังหาฯ มีที่ดินเราจะขายก็ได้ จะพัฒนาก็ได้ เรามี exit plan ความหมายคือถ้าเราขายที่ดินไม่ได้ เราก็นำมาพัฒนาเองได้ แต่ถ้าเป็นนายหน้าอย่างเดียว ขายที่ดินไม่ได้ก็ต้องยอมติดมือไปเรื่อยๆ หรือยอมขายขาดทุน

เพราะฉะนั้น หลักการของผม จะลงทุนอะไรต้องคิดแผนถอยตั้งแต่ยังไม่เริ่มลงทุน (Exit plan)

ขณะเดียวกัน การลงทุนอสังหาฯ เป็นธุรกิจที่ต้องใช้เงินเยอะ ทางเลือกในการร่วมทุนหรือ JV-Joint venture สำหรับผมมองว่าไม่ตายตัว ผมเชื่อว่าเราไม่ได้เก่งทุกเรื่อง คนทุกคนไม่ได้เพอร์เฟค แต่ถ้าเรามีคนที่แข็งแรง แล้วมีในสิ่งที่เราไม่มี เราก็ไม่ควรจะปิดโอกาส

ที่ผ่านมามูลค่าสะสม 20,000 ล้านบาทของ เราไม่เรียกว่าเจวี เช่น โครงการอารมณ์มีพาร์ตเนอร์ แต่ถึงเวลาดำเนินการ เพื่อนเราอยากโตแบบหนึ่ง เราก็อยากโตอีกแบบหนึ่ง ก็ไม่ได้ทะเลาะกัน ยังเป็นเพื่อนกันอยู่ บางครั้งผมก็อยากให้เขาทำงานให้ผมอยู่ บางอย่างผมก็ทำงานให้เขาอยู่ ผมเชื่อว่าถ้าเราทำธุรกิจตรงไปตรงมาและโปร่งใส มันไม่มีปัญหาเรื่องการฟ้องร้องเลย

ส่วนดีลเจวีกับนักลงทุนต่างชาติ ตอนนี้ไม่มี เราคิดว่าเราไม่ได้ปฏิเสธ สิ่งที่เห็นและปัจจุบันเรานำบริษัทเข้าตลาดหุ้น SET ได้เลย แต่ยังไม่เข้าเพราะ 1.ยุคโควิด 2.กลับมาดูสถานการณ์

เราเชื่อว่าถ้าเราไม่แอกกรสสีฟมาก และถ้าเราอยากจะเป็นตัวของเราเอง ถ้าเราอยากเป็นดีเวลอปเปอร์ในการทำแบรนด์ ทำโปรดักต์แบบที่เราเลือกได้ เราไม่ควรเข้าตลาดหุ้น เพราะเราจะมีอิสระมากกว่า ถ้าเศรษฐกิจไม่ดีเราไม่ต้องแบกตัวเลขที่ต้องประกาศผลประกอบการทุก 3 เดือน ถ้าจังหวะดีเราค่อยเร่งสปีดการทำธุรกิจ

เหตุผลไม่ใช่เพราะทุนเราหนา แต่เป็นเพราะเราค่อยเป็นค่อยไปมากกว่า โมเดลธุรกิจของคราฟต์เวิร์ค ผมต้องโอนโครงการเดิมก่อนผมค่อยขึ้นโครงการใหม่ ผมไม่โลภเพราะผมว่าความโลกมันน่ากลัว ซึ่งผมเป็นแบบนี้มาตั้งแต่เด็ก

คือการเป็นนักลงทุนคนเรามีช็อตเสียได้ แต่ไม่ใช่เสียบ่อยๆ นักธุรกิจไม่เสียเลยไม่ได้นะครับ ต้องมีช็อตเสี่ยง แต่ไม่มากเกินไป ไม่ใช่เสี่ยงแล้วได้สัก 40% ไม่ใช่ มันมีบางครั้งเท่านั้นที่ต้องเสี่ยง ที่ผ่านมาเสี่ยงสุดๆ ของผมก็ตอนที่ลงเงิน 5 ล้านแล้วทำโปรเจ็กต์ 600 ล้านนี่แหละ (หัวเราะ) นั่นคือเสี่ยงใหญ่สุดแล้ว ที่เหลือผมมองว่าเรื่องเล็กแล้ว

ถามว่าอยากเกษียณจากอสังหาฯ เมื่อไหร่… (นิ่งคิด) ส่วนตัวคิดว่าอสังหาฯ ไม่ได้ดีไปตลอด คิดว่าอีกไม่เกิน 5 ปี อสังหาฯ ก็น่าจะไม่ค่อยดี คือภาพรวมทั่วประเทศไม่ดีอยู่แล้ว แต่ยังพอทำได้ ถ้าเราไม่เข้าข้างตัวเอง การที่คน (ผู้ซื้อ) น้อยลง คนไม่เกิดหรือเกิดน้อยลง ถ้าดูญี่ปุ่นตอนนี้อสังหาฯ ไม่มีราคา ขอแค่มีคนเข้าไปอยู่ ผมเชื่อว่าอนาคตไม่ไกล ประเทศไทยใกล้เคียงกัน

วิธีการตั้งรับของเราผมเชื่อว่าเราต้อง exit เป็น จริงๆปัจจุบัน แผนแรกคือพัฒนแลนด์แบงก์ที่มีให้เรียบร้อยภายใน 5 ปี ซึ่งมูลค่าโครงการดูเหมือนเยอะแต่มันไม่เยอะ เพราะโปรเจ็กต์ใหญ่ ฉะนั้น ไม่ได้เยอะ เพียงแต่เฟสแรกวางไว้ห้าปี

จริงๆ พอเราทำมาถึงจุดนี้มันก็มีโอกาสอื่นๆ เข้ามาโดยไม่ต้องซื้อที่ดิน มีคนที่่มีแลนด์แบงก์อยากมาขอเราจอย ถ้าเวย์นี้ และเป็นคนไทยก็อีกแบบหนึ่ง ผมอยากให้เงินอยู่บ้านเรา

สไตล์การทำธุรกิจผมคอนเซอร์เวทีฟเนาะ รู้สึกว่าเป็นคนอยากแม่น ไม่ได้อยากทำอะไรเยอะ แต่ต้องแม่น ถ้ากระแสมาผมจะไม่ทำตาม แต่ถ้าผมมั่นใจว่าแม่นแล้วผมจะทำ ผมสรุปทฤษฎีอสังหาฯ ในแบบฉบับคราฟท์เวิร์คได้เป็น 3 กฎเหล็ก

1.เราห้ามเกินตัว ไม่เกินตัว ห้ามเกินตัวเด็ดขาดเลยสำหรับการทำอสังหาฯ เพราะอะไร ต่อให้ทำกำไรได้ดี สุดท้ายจะหมดเงินไปกับการซื้อที่ดินแพงขึ้นเสมอ พี่จะไม่เห็นเงินเลย และวันแรกที่พลาด พี่จะไม่เห็นเงินเลย อสังหาฯ จึงต้องห้ามใช้เงินเกินตัว

2.ต้องรู้จักตัวเองให้มากๆ อย่าไปคิดว่าคนอื่นทำได้แล้วเราจะทำได้

3.ต้องรักลูกค้าให้ได้ อย่างทำวัสดุก่อสร้างคอนเซ็ปต์ของผมคือเราต้องเป็นจัดซื้อให้ลูกค้า ลูกค้ารวยเราถึงรวย ถ้าลูกค้าไม่รวยเราจะรวยไม่ได้ ถ้าลูกค้าเติบโตเราต้องเติบโต เพราะฉะนั้นเราต้องรักลูกค้าจริงๆ บ้านอำเภอเทรดดิ้งคือเรามีเจตนาว่า เราจะรวยเมื่อลูกค้าเรารวย (หัวเราะ)

สุดท้ายหากพูดถึงตัวตนคราฟท์เวิร์ค เราเป็นโลคอล แล้วเราเชื่อในพลังของคนตัวเล็กๆ ผมเน้นคำว่าโลคอลบ่อยมาก ผม proud ในความเป็นพัทยาเลียน ผมเกิดที่นี่ โตที่นี่ ก็อยากสร้างที่นี่ให้เติบโตแบบดีๆ เพราะที่นี่ (พัทยา) สร้างเรามา

ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่